Referenssit Asunto Oy Helsingin Helmi

1930-luvun asuinkerrostaloon Helsingin kantakaupungissa tehtiin linjasaneeraus. Contrust Oy vastasi hankkeen projektinjohdosta ja valvonnasta.

Asunto Oy Helsingin Helmi edustaa tyypillistä Helsingin kantakaupungin kiinteistöä. Myös linjasaneeraushanke oli sisällöltään perinteinen linjasaneeraushanke. Helsinginkatu 2b:ssä sijaitseva, vuonna 1937 rakennettu seitsenkerroksinen asuinkerrostalo käsittää 92 asuntoa, viisi liikehuoneistoa ja kolme porraskäytävää. Contrust Oy vastasi tämän lähes 5 miljoonan euron linjasaneeraushankkeen projektinjohdosta ja valvonnasta.

Hankkeen valmistelu ja projektinjohdon rooli

Vanhojen arvokiinteistöjen linjasaneeraushankkeille on tyypillistä melko pitkät valmisteluajat verrattuna esimerkiksi 1970-luvun tyypillisiin elementtirakenteisiin taloyhtiöihin. Helsingin Helmessä hankesuunnittelu käynnistyi kesällä 2023. Ennen varsinaisen hankesuunnitelman valmistumista teetettiin joukko lähtötietoselvityksiä: putkistojen kuntotutkimus, märkätilakartoitus, haitta-ainekartoitus, hormistotutkimus, LVISR-peruskuntoarvio sekä ullakkorakentamisen soveltuvuusselvitys.

Lisäksi toteutettiin osakaskysely, johon saatiin vastaukset yli puolelta talon ruokakunnista. Kyselyllä pyrittiin kartoittamaan osakkaiden toiveita yleisten tilojen kehittämiseksi sekä kiinnostusta lisärakentamiseen. Kyselyn tulokset ohjasivat merkittävästi hankkeen suunnittelua.

Taloyhtiön tahtotila ja onnistuneet päätökset

Taloyhtiön tavoitteena oli toteuttaa talotekniikan peruskorjaus, joka kattaa vesi- ja viemärijärjestelmät, lämmityksen, ilmanvaihdon, sähköjärjestelmät sekä antenni- ja tietoliikennejärjestelmät. Osakkaat pitivät tärkeänä asumismukavuuden parantamista ja kiinteistön arvon säilyttämistä.

Hankkeen laajuuden ja kustannusten suhteen taloyhtiö pyrki löytämään tasapainon asumislaadun parantamisen ja kustannustehokkuuden välillä. Esimerkiksi ilmanvaihtojärjestelmän osalta päädyttiin kunnostamaan alkuperäinen painovoimainen järjestelmä, mikä sopi rakennuksen henkeen ja oli elinkaarikustannuksiltaan edullisin ratkaisu.

Taloyhtiö osoitti selkeää päätöksentekokykyä ja rohkeutta. Vaikeat ja kauaskantoiset ratkaisut tehtiin ajallaan, mikä mahdollisti hankkeen sujuvan etenemisen. Taloyhtiön hallitus kantoi vastuunsa ja toimi aktiivisena kumppanina koko prosessin ajan. Taloyhtiölle oli tärkeää, että sekä projektinjohto että valvonta ovat laadultaan korkeatasoisia. Aluksi yhtiössä oli epäilyksiä siitä, kannattaisiko projektinjohtoa ja valvontaa tilata samalta yritykseltä. Ratkaisu osoittautui kuitenkin onnistuneeksi. Kun projektinjohto ja valvonta olivat samasta yrityksestä, tiimityö sujui kitkattomasti ja tieto kulki ilman välikäsiä.

Hankkeen eteneminen ja hyvän mielen yhteistyö

Hankesuunnitelma valmistui tammikuussa 2024. Sen jälkeen se hyväksyttiin yhtiökokouksessa ja toteutussuunnittelu käynnistettiin. Toteutussuunnittelijaksi valittiin Saatsi Arkkitehdit Oy ja Insinööritoimisto Leo Maaskola Oy. Suunnitteluvaihe sujui hyvässä yhteistyössä ja valmistui ajallaan. Suunnittelun jälkeen Contrust Oy kilpailutti urakan. Tarjouksia saatiin hyvä määrä. Suurehko taloyhtiö näkyvällä sijainnilla ja selkeällä urakkasisällöllä kiinnosti urakoitsijoita.

Urakoitsijaksi valittiin YIT, ja myös tämä valinta osoittautui onnistuneeksi. Erityisesti YIT:n työnjohtaja ansaitsi kaikkien osapuolten luottamuksen erinomaisella yhteistyökyvyllään ja kommunikoinnillaan. Hyvä työnjohtajuus näkyy suoraan sekä linjasaneerauksen lopputuloksen laadussa että asukkaiden kokemuksissa urakan aikana. Kokonaisuutta voisi kutsua hyvän mielen hankkeeksi. Tavoitteet olivat yhteisiä, ja viestintä avointa ja rehellistä kaikkien osapuolten välillä. Asukkaiden arki huomioitiin läpi urakan ja tiimin sisällä vallitsi luottamus. Linjasaneeraus rasittaa aina asukkaita, mutta kun tilaaja, projektinjohto, valvojat ja urakoitsija vetävät samaan suuntaan myös haastavissa hetkissä, syntyy hanke, josta kaikki osapuolet voivat olla ylpeitä.

Yleisten tilojen sekä piha-alueiden työt käynnistyivät elokuussa 2025. Asuntoihin kohdistuvat työt etenivät portaittain viidessä vaiheessa A-portaasta alkaen. Toukokuussa 2026 oltiin viimeisessä vaiheessa, jossa C- ja D-portaan viimeiset huoneistot valmistuivat. Yleisten tilojen viimeistelytyöt ja koko työmaan luovutus aikataulutettiin heinäkuuhun 2026.

Systemaattinen valvonta on Contrustin tapa toimia

Menestyksekäs linjasaneeraus on kaikkien osapuolien onnistumisen tulos. Valvonnan ja projektinjohdon rooli on mahdollistaa osapuolten onnistuminen systemaattisella ja ennakoivalla otteella, läpinäkyvällä raportoinnilla ja avoimella yhteistyöllä. Yksi Contrustin asiakaslupauksista on, että jokaisesta valvontakäynnistä laaditaan oma erillinen muistionsa rakennustekniikasta, sähköstä ja LVI:stä. Kun lupaus esitettiin hankkeen alussa, taloyhtiö epäili, onko tällainen käytäntö mahdollista. Hankkeen puolivälissä voitiin todeta, että lupaus oli pitänyt.

Erillisten muistioiden ansiosta jokainen suunnitteluala on dokumentoitu omana kokonaisuutenaan, mikä tekee valvonnasta läpinäkyvää ja helposti seurattavaa niin hallitukselle kuin isännöitsijällekin. Contrust ylläpitää myös reaaliaikaista kustannusseurantataulukkoa, jossa jokainen yksikköhintainen työ, lisätyö, hyvitys ja maksuerä dokumentoidaan läpi urakan. Tässä hankkeessa seurattavia maksueriä on yli 260 kappaletta. Jokainen niistä kulkee Contrustin valvojan kautta ennen hyväksymistä.

Lisätöiden hallinta on yksi linjasaneerauksen kriittisimmistä valvontatehtävistä. Contrustin valvoja arvioi jokaisen lisätyön erikseen taloyhtiön edun näkökulmasta ja voi myös tarvittaessa hylätä ne perusteettomina. Contrustin rooli on toimia taloyhtiön luotettavana edustajana koko urakan ajan ja varmistaa, että tilaaja saa sen mistä on sovittu, sovitussa ajassa ja sovittujen kustannusten rajoissa.