Rakenneosakohtaiset tutkimukset
Usein rakenteen todellisen kunnon näkee vasta pinnan alta. Rakenneosakohtaisessa kuntotutkimuksessa selvitämme rakenteiden kunnon tarkasti ja luotettavasti yhdistämällä mittaukset, näytteenoton, laboratoriotutkimukset ja rakenteiden avaamisen. Eri tutkimusmenetelmiä yhdistämällä tunnistamme vaurion lisäksi sen syyn ja laajuuden. Keskitymme erityisesti rakennuksen ulkovaippaan: julkisivuihin, vesikattoihin, parvekkeisiin ja pihakansiin. Tavoitteena on tuottaa korjaussuunnittelulle riittävän tarkka tietopohja ja määrittää juuri tähän kohteeseen tarkoituksenmukaiset korjaustavat.
Emme tarkastele pelkkää teknistä kuntoa, vaan myös korjausten teknistaloudellista mielekkyyttä. Punnitsemme eri korjausvaihtoehtoja suhteessa niiden kustannuksiin ja siihen, kuinka pitkälle rakenteen käyttöikää voidaan niillä jatkaa. Näin löydämme ratkaisun, joka on perusteltu sekä teknisesti että taloudellisesti niin, ettei taloyhtiön rahaa kulu huonosti valittuun korjauskokonaisuuteen tai ennenaikaisiin korjauksiin.
Kestävässä kiinteistönpidossa yksittäistä korjausta ei katsota irrallaan, vaan osana laajempaa kokonaisuutta. Siksi huomioimme myös korjausten ajoituksen ja yhteensovittamisen. Esimerkiksi julkisivu- ja parvekekorjaukset voi usein olla järkevää toteuttaa samaan aikaan. Otamme huomioon myös sen, että yhden rakenneosan ratkaisut voivat vaikuttaa muiden rakenneosien korjausvaihtoehtoihin myöhemmin. Tämän vuoksi esitämme toimenpidesuositukset kokonaisuutena ja tuomme esiin ratkaisujen vaikutukset myös pitkällä aikavälillä.
Meillä tutkimustyö nojaa alan vakiintuneisiin menetelmiin ja ohjeisiin, kuten betonijulkisivujen kuntotutkimuksia koskevaan BY42-ohjeeseen (2019) sekä rapattujen ja muurattujen julkisivujen BY75-ohjeeseen (2021).
Lyhyesti: kuntotutkimus vastaa kysymyksiin mitä on vaurioitunut, miksi ja miten se on järkevintä korjata.
Kuntokartoitukset
Kun tarvitaan kokonaiskuva eikä yksittäisen vaurion tarkkaa erittelyä, kuntokartoitus on kevyempi tapa pysyä kärryillä kiinteistön kunnosta. Muodostamme näkemyksen pääosin aistinvaraisen havainnoinnin, pintapuolisten tarkastusten ja olemassa olevien tietojen pohjalta, ilman rakenteiden laajaa avaamista.
Kartoitus auttaa tunnistamaan korjaustarpeet ja arvioimaan niiden kiireellisyyden. Lopputuloksena voi olla yksittäisen, akuutin korjaustarpeen esiin nostaminen tai laajemman tutkimustarpeen tunnistaminen. Tapaukset vaihtelevat pienistä toimenpiteistä kokonaisuuksiin, jotka edellyttävät tarkempia kuntotutkimuksia ja jatkosuunnittelua. Näin taloyhtiö voi priorisoida toimenpiteet ja pitää ylläpidon suunnitelmallisena ja hallittuna; kartoitus toimii hyvänä pohjana esimerkiksi pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelmalle (PTS).
Lyhyesti: kuntokartoitus vastaa kysymykseen missä kunnossa rakennus tai rakenneosa on ja mitä kannattaa tutkia tai korjata tarkemmin ennen kuin tartutaan pelkkään paikalliseen korjaukseen.
Asbesti- ja haitta-ainekartoitukset
Asbesti- ja haitta-ainekartoitus tehdään ennen korjaustöiden aloittamista lainsäädännön edellyttämällä tavalla: ympäristöministeriön vaatimusten mukaan ennen vuotta 1994 rakennetuissa kohteissa on tehtävä asbestikartoitus ennen purku- tai korjaustöitä. Velvoitteen takana on yksinkertainen syy, joka on asukkaiden ja työntekijöiden turvallisuus.
Kartoituksessa selvitämme, mitä haitta-aineita, kuten asbestia, rakennusmateriaalit sisältävät, ja määritämme niiden sijainnin sekä laajuuden. Työ perustuu rakenteiden tarkasteluun, näytteenottoon ja laboratoriotutkimuksiin. Tuloksia hyödynnetään purkusuunnittelussa, urakkavaiheessa ja työmaan turvallisuuden varmistamisessa.
Kun haitta-aineet tunnetaan etukäteen, korjaushanke voidaan toteuttaa hallitusti ja turvallisesti niin työntekijöiden että kiinteistön käyttäjien näkökulmasta.
Kuntoarviot
Kuntoarviossa katsomme koko kiinteistöä kokonaisuutena: sen teknistä kuntoa, käyttöä ja kehitysmahdollisuuksia. Arvio perustuu aistinvaraiseen tarkasteluun, olemassa oleviin asiakirjoihin ja asiantuntijoiden kokonaisnäkemykseen, ja siinä huomioidaan rakennuksen eri osat, talotekniikka, ulkoalueet sekä kiinteistön käyttö ja toimivuus.
Tavoitteena on antaa selkeä yleiskuva kiinteistön teknisestä kunnosta ja tunnistaa keskeiset korjaus- ja kehitystarpeet sekä usein myös tarpeet tarkemmille kuntotutkimuksille sekä akuutit korjaukset. Samalla arvioimme, mitä korjauksia kannattaa yhdistää tulevaisuudessa, jotta ylläpito on teknisesti ja taloudellisesti järkevää.
Meidän mielestämme kuntoarvion arvo ei rajoitu hetkellisen kunnon kuvaamiseen. Se on työkalu kiinteistönpidon suunnitteluun: se auttaa priorisoimaan toimenpiteet, jaksottamaan tulevia korjauksia järkeväksi kokonaisuudeksi ja tukemaan päätöksentekoa pitkällä aikavälillä.
On hyvä muistaa, että kuntoarvio on luonteeltaan yleispiirteinen. Yksittäisten rakenneosien tarkka korjauslaajuus, kustannukset ja oikea ajoitus määritetään tarvittaessa erillisillä kuntotutkimuksilla. Näin kuntoarvio toimii suunnitelmallisen kiinteistönpidon selkärankana ja se kertoo, mitä tulee tutkia tarkemmin, mitä voidaan korjata heti ja miten korjaukset kannattaa jaksottaa.
