Suunnittelun merkitys korjaushankkeessa

Suunnittelun merkitys korjaushankkeessa

Roope S.

Kuten aikaisemmissa kirjoituksissa olemme todenneet, kaikki korjaushankkeeseen liittyvät asiantuntijat ovat tärkeässä asemassa. Lähtien kuntotutkimuksesta, oikein toteutetulla tutkimuksella saadaan riittävät ja oikeat lähtötiedot korjaushankkeen suunnitteluun.

Itse suunnittelulla ja niiden lopputuotteena olevilla suunnitelmilla on suurin merkitys korjaushankkeen kustannuksiin. Suunnitelmat toimivat urakan sisällön ja hinnan suorana perusteena. Täten suunnitelmien sisällölläkin on merkittäviä vaikutuksia hankkeen kustannuksiin ja myös urakan aikaisiin mahdollisiin yllätyksiin. Suunnitelmilla on myös vaikutus hankkeen onnistumiseen ja korjauksen pitkäaikaiskestävyyteen.

Suunnittelussa tulee huomioida tilaajan toivoma laatutaso ja laajuus sekä oikein mitoitetut ja suunnitellut korjaustoimenpiteet. Suunnittelijan tärkein tehtävä on määrittää lähtötilanteeseen perustuen soveltuvimmat korjaustavat teknisesti sekä kustannusmielessä. Mikäli hankkeeseen ei ole tehty ennen toteutussuunnittelua niin kutsuttua hankesuunnittelua, jossa olisi tarkasteltu eri korjausvaihtoehtoja ja sen kautta tietoisesti päädytty tiettyyn korjaustapaan, olisi usein perusteltua tehdä toteutussuunnittelun alussa hankesuunnittelu. Tämä voi kevyimmillään tarkoittaa yhtä kokousta, jossa suunnittelija esittää eri vaihtoehtoja ja kartoittaa samalla tilaajan asettamia tavoitteita hankkeelle. Korjauslaajuus- ja tavat kirjataan ylös ja niiden perusteella laaditaan toteutussuunnitelmat.

Suunnitelmista tulee yksiselitteisesti selvitä korjaustyön laajuus, korjattavat rakenneosat sekä korjaustapa. Korjaushankkeen suunnitelmiin sisältyy työselostus sekä lähes aina tarpeelliset piirustukset. Vanha sanonta ”kuva kertoo enemmän kuin tuhat sanaa” pätee usein myös tähän. Riittävän tarkoilla detaljitason piirustuksilla pystytään täsmällisesti osoittamaan korjattavan rakenneosan korjaustoimenpiteet. Piirustukset tulee olla myös mahdollisimman yksityiskohtaiset eli jokaisesta erilaisesta yksityiskohdasta tulee laatia oma, kohteeseen soveltuva detaljipiirros. Valitettavan usein alalla näkee varsin mittaviakin korjaushankkeita, joiden suunnitelmina toimii pelkkä sanallinen työselostus.

Korjaushankkeiden suunnittelijan tehtäviin kuuluu usein muutakin kuin varsinaisten suunnitelmien laadintaa. Hyvä suunnittelija pystyy ohjaamaan hanketta oikeaan suuntaan, hoitaa suunnittelukokoukset ja suunnitella projektin aikataulua ja jatkotoimenpiteitä. Suunnittelijan tulee myös varmistaa hankkeen luvanvaraisuus. Suunnittelija voi myös avustaa mahdollisen ARA-avustushakemuksen hoidossa.

Miten suunnittelu sitten vaikuttaa kustannuksiin? Monissa korjaushankkeissa on erilaisia korjaustapoja ja vaihtoehtoja. Voidaan yli- tai ali suunnitella ja molemmat maksavat ennemmin tai myöhemmin rahaa. Osaava suunnittelija osaa esittää soveltuvat korjaustoimenpiteet kuhunkin kohteeseen. Myös materiaalivalinnat vaikuttavat luonnollisesti suoraan urakkahintaan. Lisäksi suunnitelmista voi puuttua olennaisia asioita, jotka konkretisoituvat työmaavaiheessa lisätöinä ja aiheuttavat täten budjetin nousua.

Lopuksi käsitellään kaksi hypoteettista esimerkkiä:

  1. Taloyhtiö on päättänyt uusia alkuperäiset ikkunat. Hanke suunnitellaan, kilpailutetaan ja toteutetaan näennäisesti asianmukaisesti ilman ongelmia.

Parin vuoden päästä hallituksella herää huoli betonijulkisivun kunnosta, sillä elementtien ulkokuorissa näkyy selkeästi halkeamia, kaareutumaa, ruostuneita teräksiä ja maalipinnatkin ovat kuluneet. Suoritetaan julkisivujen kuntotutkimus, joka toteaa yksiselitteisesti, että elementtien ulkokuoret ovat niin huonossa kunnossa, että ne täytyy purkaa ja rakentaa uusi julkisivurakenne eristeineen.

Suunnittelun yhteydessä todetaan, että päästäkseen julkisivujen U-arvossa ympäristöministeriön asetuksen 4/13 vaatimaan tasoon, julkisivun pinta tulee 80 mm vanhaa julkisivupintaa ulommaksi. Rakennusvalvonnan ennakkoneuvottelussa määrätään, että ikkunoiden syvyysasema tulee olla alkuperäisen mukainen, eli ikkunoita tulee siirtää 80 mm ulommaksi.

Ikkunoiden siirtämisen kustannus on karkeasti n. 50 % uusimisen kustannuksesta (n. 3000 € / huoneisto) sillä ne joudutaan irrottamaan, takaisinasentamaan, tilkitsemään, sisäpuolen pielet tasoittamaan, listoittamaan ja maalaamaan uudelleen.

Ikkunoiden uusimishankkeessa olisi tullut miettiä hieman pidemmälle rakennuksen elinkaarta ja varmistaa, ettei julkisivuille tehdä toimenpiteitä lähitulevaisuudessa.

Mikäli julkisivujen kunto olisi selvitetty, olisi ikkunat olleet luonnollista uusia julkisivukorjauksen yhteydessä, jolloin olisi säästetty merkittävä määrä rahaa. Edellä mainittu esimerkki pätee myös muihin rakenneosiin. Korjaushankkeissa tulee miettiä myös liittyviä rakenneosia ja tarkastella rakennuksen elinkaarta pidemmällä aikavälillä.

  1. Taloyhtiön bitumikermikatto on uusimisen tarpeessa. Suunnittelija laatii suunnitelmiksi pelkän työselostuksen, joka ei ole kohteeseen täysin soveltuva ja detaljipiirustukset puuttuvat täysin. Urakan aikana todetaan, että räystäitä tulee korottaa puutavaralla sekä myrskypellitys ja hyönteisverkko / monitoimipelti puuttuu kokonaan urakka-asiakirjoista. Lisäksi kaivoihin on määritelty saneerauskaivot, joita ei voi Ø50 mm vanhaan kuparikaivoon asentaa.

Lopputuloksena räystäiden korotuksista ja pellityksistä tulee lähes 10 000 € lisätyölasku ja kaivojen uusimisesta 8000 €. On totta, että nämä hinnat olisi ainakin osittain nostaneet alkuperäistä urakkasummaa, jos ne olisivat suunnitelmissa olleet. Kuitenkin taloyhtiölle jää näistä asiallisella suunnitelmilla vältettävistä lisätöistä huono maku.

Suunnittelijan valinnalla on siis tärkeä rooli hankkeen onnistumisen ja myös kustannusten kannalta. Sen takia suunnittelutarjouksia vertaillessa ei kannata verrata pelkästään hintaa. Hyvin usein suunnittelun osuus on vain muutamia prosentteja hankkeen kokonaiskustannuksesta.

Vinkit suunnittelijaa valitessa:

  • yrityksen referenssien lisäksi, tarkista myös esitetyn suunnittelijan referenssit
  • suunnittelijalla (henkilö) tulee olla riittävä osaaminen suunnittelutehtävään, tämä on myös kirjattu ympäristöministeriön ohjeeseen suunnittelijan kelpoisuudesta
  • selvitä, mitä suunnitelmia (asiakirjat ja piirustukset) suunnittelutarjoukseen sisältyy, eri toimijoiden välillä voi olla suuriakin eroja suunnitteluaineiston laajuudessa
  • haastattele suunnittelutoimistoa ja mikäli mahdollista niin myös hankkeeseen esitettyä suunnittelijaa
  • kun olet selvittänyt suunnittelutarjousten erot, kannattaa haastatella tarjouksen antajaa ja mielellään myös hankkeeseen esitettyä suunnittelijaa ja antaa heille mahdollisuus perustella tarjouksen sisältöä ja hintaa
    • ei ole itsestään selvyys, että esim. kolme kertaa kalliimmalla suunnittelulla saavutetaan hyötyä halvempaan verrattuna
    • toisaalta voi olla mahdollista, että haastatteluissa selviää selkeät syyt, miksi kalliimman tarjouksen sisältö on tilaajalle parempi vaihtoehto