Vuodet 2020 ja 2021 ovat olleet maailmanlaajuisesti historiaan jääviä aikoja koronapandemian aiheuttamien tekijöiden vuoksi. Vaikka pandemia on saattanut aiheuttaa yksittäisiä ja hyvin alakohtaisia noususuhdanteitakin, voidaan pandemian aiheuttamia haittoja taloudessa ja teollisuudessa pitää järisyttävinä. Niin ikään pandemian seuraukset näkyvät myös korjausrakentamisessa, joka on meidän ydinliiketoimintaamme.
Koronapandemian pitkittyminen on osoittanut ennustamisen vaikeuden. Keväällä 2020 koettiin myös asunto-osakeyhtiöpuolen korjausrakentamisessa äkkinäinen – lähes täydellinen, mutta onneksi vain hetkellinen pysähdys. Ennestään tuntemattoman uhan aiheuttama epävarmuus ja pelko jäädytti suuren osan taloyhtiöiden korjausrakentamishankkeista. Kaikki jäivät odottamaan nopeasti leviävän pandemian seurauksia sekä ylempien instanssien ohjeistuksia. Osa hankkeiden eteenpäin viemisestä keskeytyi yhtiökokouksien siirtyessä, osa hankkeista haluttiin taloyhtiön toiveesta siirtää ”koronan jälkeiseen aikaan”. Kuin ihmeen kaupalla kuitenkin yhtiökokouksia alettiin pitämään ja hankkeita saatiin kuin saatiinkin käyntiin suunnitellusti kesälle 2020.
Edellä mainitun jälkeen tapahtui kuitenkin jotain, minkä seurauksia ei moni osannut ennustaa. Alkoi elvytyksen aikakausi. Taloutta alettiin maailmanlaajuisesti elvyttämään historiallisen suurilla taloudellisilla tukitoimilla, joka muokkasi kysynnän ja tarjonnan suhdetta aikaisempaan tilanteeseen nähden. Kun taloyhtiömaailmassa alettiin tottumaan pandemian aiheuttamiin rajoituksiin ja korjausrakennusalalla alkoi muodostumaan toimintatavat pandemian aikana toimimiseen, alkoi alkuvuonna 2021 kuulumaan varoituksia tulevista materiaalien hintojen noususta. Tämän seuraukset näkyvät tällä hetkellä monissa taloyhtiöiden korjaushankkeissa hintatason muuttumisena. Toisena erillisenä asiana tulee mainita pandemian aiheuttama työvoiman liikkuvuushaaste sekä elvytyksen aiheuttama työvoimapula.
Meillä Contrustissa johdettiin helmikuussa 2021 taloyhtiöiden korjausurakoiden hankintaneuvotteluja yhteensä 30 kpl. Yksikään urakkatarjoaja ei nostanut neuvotteluissa esiin mahdollista hintavarausta tulevien materiaalihintojen nousuriskin vuoksi. Tämän pohjalta voidaan olettaa, että materiaalien hintojen nousu ei ollut vielä ainakaan kovin laajasti tiedossa tai sitä ei haluttu pitää todennäköisenä. Tässä kirjoituksessa tilannetta tarkastellaan käyttäen esimerkkinä kahden taloyhtiön vesikattosaneerausta, jossa ensimmäisessä esimerkissä uusitaan perinteinen konesaumattu peltikatto ja toisessa esimerkissä uusitaan profiilipeltikatto.
Maalis-huhtikuussa 2021 alkoi tulla ensimmäisiä varoituksia materiaalitoimittajilta hintojen nousemisesta. Meidän suunnittelemissamme, rakennuttamissa ja sittemmin valvottavissa hankkeissa tämä materiaalien hintojen nousu pääsi vaikuttamaan onneksi varsin vähän, sillä suurin osa vuoden 2021 korjaushankkeista käynnistettiin aikaisin keväällä, ennen merkittäviä materiaalien hintojen korotuksia.
Perinteisen konesaumatun peltikatteen uusimisessa merkittävimmät materiaalit ovat puuaines ja sinkitty pelti. Puutavaran hinnannousu on Tilastokeskuksen mukaan ollut aikavälillä hutikuu 2020 – huhtikuu 2021 lähes 17 %. Samalla aikavälillä teräksen hinta on noussut 8,4 %. Tuon aikavälin jälkeen hinnat ovat kuitenkin jatkaneet edelleen nousuaan. Haastattelimme peltikattourakoitsijoita hintojen nousuun liittyen sekä pyysimme arvioimaan materiaalien hinnannousun aiheuttamaa urakkahinnan korotuspainetta. Selvityksemme mukaan esimerkiksi vesikaton alusrakenteena käytetyn Wisa-levyn hinta on noussut aikavälillä 01/2021 – 08/2021 noin 20,5 %. Sinkityllä pellillä (sinkkiä 350g/m2 ) m2 – hinta on noussut samalla aikavälillä 56 % ja Pural-pinnoitetun pellin hinta 28 %.
Pyysimme arvioimaan yksittäistä peltikattourakoitsijaa materiaalien hinnan nousun vaikutuksesta urakan kokonaiskustannuksiin. Esimerkkinä käytettiin yksittäistä kahden kerrostalon peltikaton saneeraushanketta, jonka me olimme suunnitelleet ja kilpailuttaneet talvella 2020–2021. Urakoitsijan laatiman laskelman mukaan materiaalien hinnannousu aikavälillä 1/2021 – 08/2021 olisi vaikuttanut urakan kokonaishintaan +9 %
Vesikattosaneerauksessa urakan hintaan vaikuttaa materiaalin hinnan lisäksi työvoimakustannukset, rakennustelineet, mahdolliset sääsuojat ja muut kulut. Haastattelujemme perusteella vaikuttaa, että vain harva urakoitsija on kokenut ehdotonta tarvetta vesikattosaneerauksien osalta urakkahinnan muuttamiseen aikavälillä 01/2021– 07/2021 tilanteessa, jossa urakkatarjous oli laskettu 1/2021 ja urakan toteutus oli aikavälillä 04/2021 – 07/2021. Huomioitavaa kuitenkin on, että materiaalien hinnan nousut ovat vaikuttaneet urakoitsijoiden katteisiin.
Mitä suurempi osuus urakkahinnasta muodostuu materiaaleista, sitä suurempi on luonnollisesti materiaalien hinnannousun aiheuttama urakkahinnan korotus prosentuaalisesti. Meidän kilpailuttamissamme urakoissa on tänä vuonna jouduttu vain yksittäisen kerran kilpailuttamaan hanke uudelleen materiaalien hinnannousun aiheuttaman urakkahinnan muutoksen vuoksi. Tässä tapauksessa kyse oli profiilipeltikatteisen vesikaton uusimisesta. Hanke on sisällöltään hyvin erilainen, kuin edellä esitetty esimerkki, jossa materiaalien hinnannousu olisi aiheuttanut 9 % urakkahinnan nousun. Hankkeessa ei ole määrä rakentaa kiinteitä sääsuojia talojen ylle, vanha vesikate on nopea purkaa, aluskatteeksi on määrä asentaa kevyt nopeasti asennettava roikkuva aluskate. Lisäksi uusi vesikate on nopea asentaa verrattuna edellisen esimerkin konesaumattuun peltikatteeseen kaikkine siihen liittyvine yksityiskohtineen. Tässä jälkimmäisessä tapauksessa voidaan olettaa, että pellin hinnan nousu vaikuttaa suurimmalla mahdollisessa määrällä urakan kokonaishintaan, sillä pellin materiaalihinnan osuus urakkahinnasta on todella merkittävä. Uudelleen kilpailutuksen tuloksena saatiin keskiarvollisesti 16,6 % korotus urakkahintoihin.
Vertaamalla todettua urakkahinnan korotustarvetta, voidaan urakkahinnan nousuprosentin olevan merkittävästi pienempi, kuin materiaalien hintojen nousuprosenttien. Ennen laajempien johtopäätöksien vetämistä materiaalien hintojen korotuksien vaikutuksista urakkahintoihin tulisi asiaa tarkastella suuremmalla otannalla sekä pystyä poistamaan muita tekijöitä hinnan muutoksiin. Jälkimmäisessä esitetyssä esimerkkitapauksessa – jossa urakkahinnan korotus olisi ollut 16,6 % – on myös huomioitavaa, että hankkeen 1. kilpailutus tehtiin taloudellisesti optimaaliseen aikaan, eli alkuvuonna. Toisella kilpailukierroksella hanke kilpailutettiin elokuussa siten, että hanke oli määrä toteuttaa vielä saman syksyn aikana. Urakan kilpailutuksen ajankohdalla on siten saattanut olla merkittäväkin vaikutus urakkatarjouksien hintojen korotuksille.
Kuinka taloyhtiöiden tulisi tässä tilanteessa toimia tulevien saneeraushankkeiden suhteen? Tähän saakka historia on osoittanut, että siirtämällä saneeraushankkeita myöhempään ajankohtaan, ei tilaaja ole yleensä saavuttanut kustannussäästöä. Haastateltuamme muita alallamme toimivia konsultteja sekä urakoitsijoita, olemme omassa ennustuksessamme arvioineet, että jo nyt vuonna 2021 on saneeraushankkeiden käynnistämisiä jätetty tekemättä niin merkittävä määrä, että taloyhtiöiden korjausvelkaa on patoutunut vuonna 2021. Mikäli materiaalien hinnat lähtevän pandemian hiipumisen jälkeen laskemaan, saattaa patoutunut korjausvelka aiheuttaa kysynnän nousemisen tarjontaa suuremmaksi, jolloin markkinataloudelle tyypillisesti seuraus on hintojen nousu. Tämä mahdollinen kysynnän ja tarjonnan lain aiheuttama hintojen nousu voi kompensoida materiaalien hintojen laskemisen aiheuttaman hintatason alenemisen. Tällöin seurauksena olisi tilanne, jossa urakkahinnat tulevat olemaan useita vuosia hieman kohollaan suhteessa tilanteeseen, joka vallitsi ennen koronapandemiaa. Kun vertaamme tätä hypoteesia toteamukseen siitä, että urakkahintojen nousut ovat olleet marginaalisia, uskomme historian toistavan itseään – taloyhtiöt tuskin säästävät siirtämällä saneeraushankkeita tuonnemmaksi. Oman kirjoituksen aihe olisikin sitten asian pohtiminen näkökulmasta, jossa verrataan saneeraushankkeen siirtämistä mahdollisen kustannussäästön vuoksi ja saneeraushankkeen siirtämisen aiheuttaman muun riskin aiheuttamaa kustannusta. On selvää, että esimerkiksi vesikattosaneerausta ei voida loputtomasti siirtää etenkään tilanteessa, jossa vesikaton tekninen käyttöikä on todettu päättyneen. Yksikin vesikaton vuoto aiheuttaa kustannuksen, joka tuhoaa mahdollisen saneeraushankkeen siirtämisen saavuttaman kustannussäästön moninkertaisesti.